צור קשר כעת עו"ד דלית ויטון. נייד:
0524-617406

מקרקעין

11700877_895108597192820_6308250544526782726_n

מקרקעין ונדל"ן

דלית  מעניקה ליווי משפטי  בעסקאות מכר ורכישה של נכסים על כל סוגיהן וכן בהתקשרויות בהסכמי שיתוף, הסכמי שכירות, הסכמים להוצאה לפועל של יזמויות , הסכמי קומבינציה, הסכמי קבלנים, הסכמים עם נותני שירותים , הסכמי ניהול.  השירותים המשפטיים ניתנים לחברות, יזמים ולאנשים פרטיים.

יזמות נדל"ן

כמו כן דלית מעניקה ליווי משפטי מקיף ומלא ליזמים המעוניינים ביזום והקמה של פרויקטים למגורים, לנדל"ן מניב ועוד.  החל משלב רכישת הקרקע [ במסגרת עסקת מכר, עסקת קומבינציה, מכרזים וכיוצ"ב ], דרך שלב היזום, התכנון והרישוי,  בעריכת הסכמי קבלנים והסכמים עם נותני שירותים למיניהם, בהכנת כל המסמכים המשפטיים למימוש הזכויות ולמכירה/השכרה של השטחים/יחידות שיבנו במסגרת הפרויקט (לרבות הסכמי מכר, מפרטים, משא ומתן עם באי כוח מטעם הרוכשים/השוכרים וכיוצ"ב) ובטיפול בכל הקשור לדיווחים לממונה על חוק המכר ולרשויות המיסוי, ועד לרישום בתים משותפים והזכויות ביחידות ע"ש בעליהן.  מחלקת תכנון ובניה  במשרדנו מלווה את מתן השירותים המשפטיים בפרויקטים ומעניק את  השירותים הנדרשים.

התחדשות עירונית

פרויקטים מתחום ההתחדשות העירונית כוללים רבדים רבים, ובכלל זאת בכל הקשור לזכויות הדיירים בקרקע ולטיבן, להתקשרות עם אותם בעלי דירות, להיבטי התכנון והרישוי ולהיתכנות הוצאתו לפועל של הפרויקט מבחינות אלו,כלה בהוצאה לפועל של פרויקטים לבניה.
קידום פרויקטים של התחדשות עירונית מחייב ראיה רחבה ואינטגרטיבית של מכלול הנושאים והתהליכים השונים הקשורים במימוש תכניות בניה. לדלית אדריכלית הנדסאית ועורכת דין יכולת ראיה ארוכת טווח המשלבת משפט ותכנון.
דלית מעניקה ליווי יזמים בכל הקשור להוצאתו לפועל של הפרויקט וזאת החל מהליווי המשפטי לעריכת הבדיקות הראשוניות, ההתקשרות עם בעלי הזכויות, ליווי משפטי בהתנהלות מול גורמי התכנון ומשרדי הממשלה, לרבות הטיפול בהכרזה על המתחם כמתחם להתחדשות עירונית (במקרה של "פינוי בינוי"), ליווי משפטי בכל הקשור לקבלת מימון בנקאי ו/או חוץ בנקאי, ליווי משפטי בהיבטי התכנון והרישוי (ובכלל זאת בכל הקשור לאישור תוכנית חדשה ברשויות התכנון, לרבות הוד"לים ולהוצאת היתרי הבניה, עררים והתנגדויות) וכן ליווי משפטי ובכל יתר הנדרש בקשר עם בניית הפרויקט ורישום הזכויות.
לצד ליווי היזמים, דלית מלווה גם את דיירים בהתקשרות עם יזמים וזאת מתוך הכרות מעמיקה עם הסוגיות המורכבות והכרוכות בפרויקטים מסוג זה.

עדכוני פסיקה  בענייני מקרקעין 

 ו"ע 5944-10-17 לסמן נ' מיסוי מקרקעין מרכז- סיווג דירת מגורים שטרם הושלמה בנייתה לצורך מס רכישה

העוררים  קיבלו במתנה מקרובים קרקע שנחתמה לגביה עסקת קומבינציה, במסגרתה התחייב הקבלן לבנות עבור הבעלים דירות מגורים. העוררים טענו שקיבלו במתנה קרקע ולא דירת מגורים. לטענתם מאחר ומדובר בדירה שבנייתה טרם נסתיימה וההתחייבות להשלמת הבניה היא לא של המוכר עצמו, לא ניתן  לסווג את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה. ועדת הערר קבעה כי במקרה זה ניתן לומר שמדובר בהתחייבות מצד המוכר להשלמת הבנייה, שכן המוכר העביר את הקרקע יחד עם ההתחייבות של היזם כלפיו להשלמת הבנייה. לכן נקבע כי העוררים קיבלו במתנה דירת מגורים

ו"ע  20394-12-18 גרינברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – סיווג נכס כדירת מגורים לצורך מס שבח

העוררים מכרו מבנה צמוד קרקע המורכב לטענתם משתי יחידות דיור וביקשו למסותם בשיעור המס הלינארי המוטב על כל אחת משתי היחידות. ועדת הערר דחתה את טענתם לגבי אחת מהיחידות וקבעה כי אין מדובר בדירת מגורים. ראשית נקבע כי לא הוכח כי נעשה שימוש בפועל ביחידה למגורים שנית  היחידה אינה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה וזאת בין היתר מאחר שאינה רשומה כיחידה נפרדת(לא בארנונה ולא בהיתר בניה) אין לה מוני מים וחשמל נפרדים מהיחידה המרכזית והיא אינה כוללת מטבח ומקלחת נאותים. כן קיבלה ועדת הערר את עמדת העוררים לפיה יש להתיר בניכוי הוצאות בניה ישנות בהיעדר חשבוניות וזאת משום שההוצאות קיבלו ביטוי בהצהרת ההון של העוררים.

 ו"ע 43873-12-19 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1 – שאלת התרת ניכוי חובות עבר שרובצים על הנכס כגון ארנונה והיטלי תיעול.

בכל הנוגע לחובת עבר שהצטברו על הנכס ואשר למוכר הנכס קיימת התחייבות חוזית לפרוע אותם – חובות אלו יהיה על המוכר להוסיף לשווי המכירה ברכישת  הנכס לפי עיקרון צירוף כל התמורות ולשלם בגינם מס רכישה. במקרה זה בעת מכירת הנכס ניתן יהיה לכלול את סכום החובות בשווי הרכישה כחישוב מס שבח. בכל הנוגע לחובות עבר שלא הייתה התחייבות חוזית של המוכר לשלם, יש לבחון התרתם בניכוי לפי סעיף 39 לחוק. במקרה זה נקבע ביחס לחובות הארנונה שהצטברו על הנכס על ידי המוכר שקדם לעוררת (מכרת הנכס) כי מדובר בהוצאה שוטפת אשר אינה מותרת בניכוי לפי סעיף 39 לחוק.

רע"א 8621/19 סיסמופ טכנולוגיות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – לא ניתן לערער על החלטת ביניים של ועדת הערר אלא במסגרת ערעור על החלטתה הסופית

דחייה על הסף של בקשת רשות ערעור על החלטת ועדת הערר אשר קבעה כי על המבקשות לשאת בתשלום אגרה בהתאם למספר השומות עליהם נסב הערר שהגישו. נקבע כי לא ניתן להשיג על החלטת ועדת הערר המהווה החלטת ביניים – לא בזכות ולא ברשות, אלא במסגרת ערערו על החלטתה הסופית

קישורים לאתרים שימושיים:

חוק המקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)

תקנות המקרקעין (ניהול ורישום)

רשות המיסים – מס שבח מקרקעין

משרד הבינוי והשיכון תמ"א 38

שינוי גודל גופנים
× וואטסאפ whatsupp